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公攤面積爭議何在?按套內面積交易的重慶是如何操作的?
2022-09-01 11:23 來源:南方都市報 編輯:礦材網

買房是國人的大事,衣食住行里的“住”往往也是開支的大頭。每個人在進入商品房交易階段,都會碰到一個實際的問題:房子的公攤面積是多少?


  公攤面積,是指房屋建筑面積去掉套內建筑面積(即使用面積)后,分攤的共有建筑面積。像電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室等,為整棟建筑服務的公共或管理用房建筑面積就會被平攤到每位購房者身上。


  如此一來,建筑面積中公攤面積的占比,體現了房屋的性價比。公攤面積越大,得房率越低,意味著購房成本增加。一般來說,超高層豪宅的公攤面積最大、得房率最低。


  近日,有關商品房交易使用套內面積作為計價依據的呼聲高漲。值得一提的是,內蒙古自治區住房和城鄉建設廳在近期答復政協委員《關于規范房屋“公攤面積”的提案》時表示,將取消“公攤面積”的建議列為近期亟需修訂的立法項目建議上報住建部。


  取消“公攤面積”有助于減少購房過程中的矛盾糾紛?


  內蒙古自治區政協委員王鳳華指出,目前全國在商品住宅的交易和確權中普遍以共有建筑面積為標準,公攤面積確定具有很強的專業性,廣大購房者對分攤的公共建筑面積的合理性、準確性缺乏專業了解,也不能直觀的了解實際套內面積,且公攤面積因項目不同存在差異,造成消費者的質疑和矛盾糾紛。


  因此,在商品房交易中使用套內面積作為計價依據,對防止出現公攤面積無序增加,減少購房過程中的矛盾糾紛,維護老百姓切身利益具有積極的作用。


  內蒙古自治區住房和城鄉建設廳在答復中不僅表示,要將取消“公攤面積”的建議列為近期亟需修訂的立法項目建議上報住建部,也提出了對該建議如何落地實現的看法:“鑒于以建筑面積作為商品房銷售的計價依據,已經實施多年,并且已有法律法規確認,如果改革計價依據首先必須修改完善相關配套制度,明確套內建筑面積的概念及計價方式,做好宣傳、普及和解釋論證工作,設置合理的過渡期,以實現計價依據和標準從建筑面積向套內面積的平穩過渡?!?/span>


  “公攤面積的問題涉及到購房者的購房成本和物業費成本,同時也和一些房企變相借公攤來降低建造成本等有關聯?!币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O嚴躍進告訴南都記者,處理好公攤面積的問題意義重大,對于規范房企項目開發和降低購房者購房等成本,具有積極作用。


  重慶實行套內面積計價,情況如何?


  放眼全國,重慶的商品房交易方式是比較特殊的存在。據了解,重慶已經率先實行以套內面積計價的銷售方式二十年了。


2002年6月,《重慶市城鎮房地產交易管理條例》以地方法規的形式,首次對商品房的計價方式作出明確規定:商品房現售和預售要以套內建筑面積作為計價依據,商品房買賣合同及商品房權證應當載明共用部位及設施。


  一名重慶房產中介告訴南都記者,重慶市(除巴南區外)的新樓盤確實是以套內面積計價銷售,但二手房市場和其他城市一樣,依舊以建筑面積計價。他直言,房屋交易無論是按套內面積,還是按建筑面積,對購房者來說,“算總價都是一樣的。但是算套內的話心理上舒服點?!?/span>


  南都記者在貝殼二手房交易平臺上發現,重慶核心渝中區的二手房均價在1.3萬元至2.4萬元不等。


貝殼二手房重慶渝中區地塊房源信息一覽。

貝殼二手房重慶渝中區地塊房源信息一覽。


  關于物業費的收取,上述房產中介介紹,都是按照“建筑面積”乘以“單位面積的物業費”。


  物業費、取暖費的總額不會改變


  在內蒙古自治區政協委員王鳳華的《關于規范房屋“公攤面積”的提案》中,也提到了物業費、取暖費和套內面積掛鉤的相關問題。


  內蒙古自治區住房和城鄉建設廳解釋道,物業服務企業是根據小區面積、合同約定內容等因素,測算服務費用總額,分攤到各個業主后產生的物業費。不計算公攤面積,只是提高了單位面積的物業費,物業費的總額并沒有發生變化。


  取暖費的收取也和物業費類似,“供熱價格和燃料、電費、水費等息息相關,針對供熱企業為同一地區供熱,在輸出的供熱熱量相同的情況下,所需供熱總價并不會變化,如按套內面積收費,那么供熱單價就會提高,并不能降低居民承擔的費用?!眱让晒抛灾螀^住房和城鄉建設廳如此答復。


  物業費和取暖費不會因為取消公攤面積而減少,可是公攤面積的存在,還是令不少購房者煩心。有人質疑,開發商明確電梯間、樓道間、樓棟大堂屬于公攤面積,但一邊收物業費,另一邊卻將廣告收入據為己有。


2022年全國兩會期間,全國政協委員、寧夏政協副主席洪洋曾發聲,國家應取消商品房公攤面積。在他看來,老百姓為公攤面積承擔了高額費用,卻未享受到公攤面積的收益。


  洪洋認為,以后開發商賣房可以將實際的公攤面積成本核算到使用面積之中,這樣至少可以讓購房者明白付費、放心購房。


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